Как выкупить долю в квартире у родственника, если они против

Определение совместной собственности содержится в статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В большинстве случаев такой вид совместной собственности между родственниками-родителями возникает в следующих случаях

1. Приватизация. Члены одной семьи проживают в одном муниципальном районе и при приватизации каждый (если не отказался) приобретает в собственность определенный отдел.
2. Наследство. Когда умирает единственный владелец дома, весь дом может быть передан его родственнику по материнской линии в совместную собственность.
3. Развод. Если супруги приобрели имущество во время брака, то при расторжении брака квартиры распределяются между собой в долях, установленных брачным контрактом, законом или личным соглашением.
4. Другие ситуации. К ним относятся выдел доли на рынке, дарение, аренда и другие способы приобретения части квартиры.

Независимо от того, является ли сособственник родственником родителей или нет, процесс приобретения долей мало чем отличается. Основное правило заключается в том, что совладельцы имеют преимущество при приобретении доли в жилом помещении.

Существует два способа приобретения доли в жилом помещении

• Добровольно, по соглашению сторон; или
• Судебный.

Каждый способ должен быть рассмотрен подробно.

Уведомление

Сособственники имеют преимущественное право и поэтому будут основными участниками сделки, если в собственности имеется хотя бы минимальная доля.

Если есть другие совладельцы, они должны быть проинформированы о намерениях продажи с самого начала. Это можно сделать, отправив уведомление по адресу.

Его можно направить различными способами, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки.

Независимо от способа уведомления, вы должны дать получателю 30 дней на обдумывание и подготовку ответа (статья 250 Гражданского кодекса). Однако, если они откажутся, можно переходить к следующему этапу.

Если не все совладельцы раскрыты должным образом, сделка может быть признана незаконной и отменена.

Сбор документов

После того как части сделки определены, необходимо сосредоточиться на определенном наборе документов.

• Политические паспорта продавца и покупателя, паспорт продавца и покупателя.
• городские паспорта продавца и покупателя — удостоверение личности домохозяйства (его можно получить в Министерстве иностранных дел или в Министерстве иностранных дел); и
• выписка из Единого государственного реестра собственности и барлинга (или свидетельство о собственности, если оно выдано до 2016 года); и
• согласие супруга (если есть) на продажу акций; и
• техническая документация.

Составление договора купли-продажи

Многие ошибочно полагают, что при продаже части квартиры родительскому родственнику можно составить простой письменный договор и подать его на регистрацию в Земельный кадастр. Однако это не так, о чем говорят изменения, внесенные в 2016 году в положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно им, все сделки, связанные с домом, должны быть заверены нотариусом.

Договор должен содержать следующую информацию

• дата и место заключения
• название договора — название договора, его
• Часть сделки и имя ее представителя (если таковой имеется), и
• описание продаваемой части имущества (размер, местоположение и т.д.)
• стоимость сделки (цена доли квартиры); и
• условия урегулирования споров; и
• способ и дата передачи денег; и
• любые другие юридические условия, которые стороны пожелают включить в договор.

Виды договоров купли-продажи определены в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация в Росреестре

После составления и ратификации договора необходимо внести изменения в единый государственный реестр недвижимости. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или региональное управление Росреестра со всеми документами и написать там заявление по образцу; в течение 14 дней вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Если после приобретения доли вы станете единственным собственником квартиры, вы можете заявить о праве собственности на всю квартиру, а не на отдельные доли.

Оплатить налоги

В отличие от случая дарения части квартиры родительскому родственнику, вам придется заплатить налог в размере 13% от продажной цены. Однако существует исключение.

• Продажа происходит за ту же сумму, за которую продавец приобрел квартиру.
• Стоимость сделки составляет менее 1 млн рублей.
• Имущество находилось в собственности более трех лет.

Пример. Разведенные Свиридовы имеют в общей долевой собственности квартиру, приобретенную в натуральных долях. Каждый из них унаследовал по 1/2 доли; через пять лет Свиридова предупредила бывшего мужа, что хочет продать свою часть квартиры за 400 000 рублей.

Он решил купить долю жены; Свиридовы подписали договор купли-продажи, утвердили его и зарегистрировали в Росреестре. Продавец был освобожден от уплаты налогов, так как квартира находилась в собственности более трех лет, а стоимость сделки составила менее 1 млн рублей.

Порядок действий

1. Досудебный компромисс. Этот этап не является обязательным, но стоит попытаться достичь соглашения с родственником-родителем до обращения в суд. Это позволяет сэкономить время и силы.
2. Сбор документов. При принятии решения суд должен опираться на достоверные и действительные сведения, поэтому всегда получайте их перед составлением иска. Если собственник не платит за коммуналку, выписку из банка вы оплачиваете — проверьте ее.
3. Редактирование претензий. Для этого лучше всего обратиться к профессиональному юристу. Однако можно воспользоваться и интернет-образцами, но стоит помнить, что каждая ситуация индивидуальна и правильно разобраться в ней может только профессионал.
4. Направление в суд. Исковое заявление и пакет документов направляются соответствующим способом (лично или по почте).
5. Осмотр. На этом этапе вы должны явиться в суд и аргументировать свою точку зрения. Ваши интересы может представлять адвокат. Если дело будет выиграно, расходы на их услуги могут быть взысканы судом и ответчиком.
6. Принятие решения. Изучив аргументы всех участников спора, суд выносит решение. Если вы не удовлетворены ею, вы можете подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.
7. Апелляция в суд по возмещению убытков. Как только родственник-родитель получит выплату, вы можете обратиться в Росреестр (или МФЦ) для регистрации права собственности на приобретенную часть квартиры, при этом сумма, указанная в решении суда, будет выплачена в качестве компенсации в долях.

Исковое заявление

Следует помнить, что ошибочно оговоренное принудительное приобретение может быть оставлено судом без рассмотрения. Поэтому к составлению заявления следует подойти ответственно.

Необходимые документы

Чтобы заявление было принято судом, к нему должны быть приложены следующие документы

• паспорт заявителя; и
• выписка из реестра спорных объектов недвижимости, а также
• поквартирная карточка с анализом; и
• Доказательство оплаты государственной пошлины, а
• -уведомление о внесудебном урегулировании спора, a
• Заключение эксперта о стоимости приобретаемых акций,.
• техническая документация на жилье.

Расходы

Обязательные налоги должны быть уплачены при подаче заявления в суд. Поскольку требования данной категории подлежат оценке, размер государственной пошлины зависит от стоимости приобретаемых долей и выражается в процентах. Это определено в § 333.19 Налогового кодекса РФ.

Для регистрации прав и внесения изменений в единый реестр недвижимости необходимо дополнительно оплатить 2 000 рублей в Росреестр.

Пример: в 2012 году И.Н. Коновалова подарила внукам Н.Н. Кокорину и Л.Н.

Кокориной каждому по своей однокомнатной квартире. После ее смерти в наследство вступил ее сын (дядя Кокорина и Коколиной) Р.П. Коновалов.

Он решил выкупить свои акции и предложил за каждую по 300 000 рублей. Однако Коколин и Кокорина отказались, так как считали свои акции более достойными. Тогда Коновалов обратился к юристу.

Он помог им найти эксперта по недвижимости. Согласно его заключению, 1/5 часть квартиры стоила 280000 рублей. Коновалов обратился в суд.

Там он также представил доказательства того, что у ne есть отдельное жилье (выписка из реестра Росреестра), что они фактически не проживают в квартире (выписка из домовой книги) и что невозможно выделить какие-либо доли. В ходе судебного заседания ne не ответил на вопрос о долях и заявил, что хочет получить по 400 000 рублей. Однако суд, приняв во внимание заключение эксперта, признал доли незначительными и обязал Коновалова выплатить компенсацию в размере 280000 рублей за доли в квартире.

Аналогично, все расходы на адвокатов (участие, экспертиза и оплата госпошлины) должны были быть оплачены Кокориным и Кокориной в равных долях.

Если вам нужны советы, как лучше купить близкую долю в конкретном случае, юристы нашего сайта работают круглосуточно и бесплатно. Как правило, именно они отличают принудительное приобретение, которое является очень сложным и требует значительных знаний и умения собрать необходимые доказательства обоснованности требования. Именно поэтому сопровождение судебных процессов по профессиональным приобретениям просто необходимо.

• В связи с постоянными изменениями в законодательстве, праве и судебной практике может не хватать времени на обновление информации на сайте
• Поскольку правовые вопросы в 90% случаев носят индивидуальный характер, самостоятельная защита прав и основных вариантов разрешения ситуации зачастую не является адекватной и только приводит к осложнениям в процессе!

Поэтому незамедлительно обратитесь к юристу за бесплатной консультацией и избавьтесь от будущих проблем!

Виды выкупа

В зависимости от родства или правоотношений дольщиков существует несколько видов выкупа.

Сделка между родственниками

Часто родственники родителей, унаследовавшие акции, не хотят приспосабливаться. Тогда один из них продает свою долю в квартире другому. Родительский родственник, у которого есть акции, имеет преимущество при их выкупе.

Если собственник намерен продать свою долю, он обязан письменно уведомить своих сособственников о планируемом приобретении. В извещении определяется цена и дополнительные условия продажи имущества. В течение 30 дней после получения уведомления совладелец может заявить о своем намерении продать долю.

ВАЖНО: Только по истечении месячного срока и после получения письменного отказа собственники могут предложить общую собственность на продажу третьему лицу.

Через суд

Нередко возникают ситуации, когда общее имущество продается, а совладельцы не желают приобретать предложенные доли. Это почти всегда происходит в тех случаях, когда доля в общей собственности невелика.

• Совместная собственность рассматривается как незначительная.
• собственники не имеют интереса к имуществу, и
• часть собственности не может быть выделена в натуре.

Просьбы о выкупе направляются в Сессионный суд. В запросе содержится просьба признать данную долю незначительной. Согласно решению суда, предыдущий собственник получает денежное вознаграждение, а доля истца увеличивается.

Если один из совладельцев хочет выкупить долю другого, а тот отказывается ее продавать, иск также продается.

• Владельцы небольших сумм не связаны с другими собственниками.
• Они не имеют доли в собственности и не проживают в квартире, и
• Они не участвуют в оплате коммунальных счетов.

Эти события должны быть подтверждены документами и свидетельствами жильцов.

В ипотеку

Если имеющихся средств недостаточно, желающие приобрести долевую собственность могут обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Для этого необходимо представить ряд документов.

• Договор об ипотеке, в котором указана недвижимость
• Регистратор на закладываемую недвижимость, в котор
• совместное владение продажей и покупкой актива.

Внимание. В случае, когда выкуплена последняя доля, а остальная часть недвижимости уже принадлежит покупателю, квартира как единый объект может выступать в качестве гарантии кредитного договора.

На материнский капитал

Материнский капитал может быть использован для улучшения жилищных условий детей. Сумма сертификата недостаточна для приобретения квартиры. Выходом является оформление в общую собственность. Это целесообразно в том случае, если покупку осуществляет родственник матери, а семья уже проживает в квартире.

За использованием материнского капитала следят сотрудники Пенсионного фонда Швеции. Они стараются предотвратить мошеннические сделки.

• Квартиры пригодны для проживания и отвечают всем санитарно-гигиеническим нормам.
• красный В результате семья получает в пользование еще одну комнату, квартиру или дом.
• Недвижимость находится в России.
• Приобретение происходит через три года после даты рождения ребенка, на которого была получена глава материнского капитала.

Глава материнского капитала может быть удовлетворена с помощью ипотеки.

Кроме того, накладываются дополнительные ограничения.

• Сделки по возмещению между супругами не допускаются, так как второй супруг по закону является равноценным собственником материнского капитала, предназначенного для всей семьи.
• Необходимо исключить возможность возврата суммы возмещения.

Для этого имущество может быть размещено на территории. Это препятствует продаже имущества в течение определенного периода времени.

Цель всех этих мер контроля и ограничений заключается в том, чтобы сделка привела к реальному и длительному улучшению условий жизни ребенка.

Особенности срочного выкупа

В этом случае долю собственника, которая нуждается в финансировании, приобретает агентство недвижимости. Для собственника это ускоряет поток и освобождает агентство от сбора средств и бюрократии. Для агентства рынок функционирует как долгосрочная инвестиция.

Стоимость единицы общего пространства значительно ниже, чем стоимость всего помещения. Постепенно агентство может купить все помещение и окупить свои инвестиции в виде прибыли. Брокеры также могут использовать недвижимость как часть «цепочки» в рамках комплексной сделки.

Из видео вы узнаете о продаже доли в многоквартирном доме.

Нюансы выкупа долевой собственности жилья

Понятно, что совладельцам не выгодно продавать свою недвижимость по отдельности. Общая стоимость квартиры будет на 20-40% выше. Этим часто пользуются богатые покупатели, которые снижают выкупную цену каждого совладельца и зарабатывают на этом значительные суммы.

Если совместные собственники могут договориться, они продают имущество в целом и распределяют вырученные средства в соответствии с долевым участием. Если хотя бы один из них продает часть своего имущества отдельно, остальные могут продать свои доли и потерять значительную сумму. К сожалению, отношения между совладельцами, которые являются дальними родственниками родителей или разведенными супругами, редко допускают такие договоренности.

Еще одна особенность заключается в том, что покупатель долей должен тщательно контролировать все этапы процесса и оформлять юридически полную документацию. В противном случае велика вероятность судебного иска со стороны других собственников. Они могут приостановить процесс на месяцы или годы.

В худшем случае суд может признать сделку недействительной и расторгнуть ее.

Этапы процедуры

Основой для процесса выкупа является стандартный договор купли-продажи.

• Покупатель должен нести принципиальную ответственность за договор, в котором участвуют все совладельцы недвижимости.
• Соберите необходимые документы для регистрации сделки и
• заключения договоров купли-продажи права собственности на недвижимость; и
• Государственная регистрация прав на приобретенную недвижимость.

Закон поручает регистрацию прав собственности в соответствии с территорией страны в течение 12-18 дней. Срок исчисляется с даты подачи полного пакета документов в регистрирующий орган. Весь поэтапный процесс длится от одного до трех месяцев.

Процедура может затянуться на несколько недель, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или они являются долевыми собственниками.

Право собственности на жилье переходит во время государственной регистрации. Это подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.

Возможные проблемы в процессе сделки

В ходе сделки могут возникнуть некоторые несоответствия.

Совладельцы

Основным риском при покупке долевой собственности является реакция совладельцев. Часто отношения между двумя сторонами натянутые, и это напряжение может почувствовать покупатель. Даже если будет сделано льготное предложение, они могут предпринять ответные действия, подав иск и оспорив сделку.

ВАЖНО: Вы должны получить от нотариуса согласие на сделку и подождать один месяц с момента уведомления о полной продаже.

Несовершеннолетние

Важным риском является наличие несовершеннолетних или других долевых собственников, зарегистрированных в квартире. Их интересы отслеживаются органами опеки, и в согласии на покупку может быть отказано, если они считают, что интересы их детей будут затронуты.

Последствия незаконной продажи доли

Риски, связанные с продажей кондоминиумов, существенны, и в процессе выкупа необходимо тщательно соблюдать все законодательные требования.

Если они будут нарушены, совладелец недвижимости с приоритетным правом выкупа может подать в суд и оспорить сделку.

Из видео вы узнаете, что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать.

Важно: По закону, иск может быть подан в течение трех месяцев с момента, когда совладелец узнал о приобретении. Если иск будет удовлетворен, истец может перевести права и обязанности покупателя и выкупить спорные доли.

Приобретение долей в недвижимости позволяет купить недвижимость по цене на 20-40% ниже рыночной стоимости. При этом важно соблюдать закон, так как существует риск, что другие доли могут быть отсужены. Приобретение последней доли не связано с такими рисками, и кредитные учреждения охотно предоставляют под нее ипотечные кредиты.

Долевая собственность

Понятие «совместная собственность» определено в статье 244 Гражданского кодекса. На практике этот вид собственности возникает в следующих случаях

• приватизация дома; или
• наследование квартиры; или
• распределение совместно нажитого имущества между супругами и другие обстоятельства.

Приобретение доли в имуществе может происходить двумя способами

• По добровольному соглашению сторон, и
• Судебный.

Извещение собственников о своих намерениях

Если вам придется продавать свою долю, помните о своих преимущественных правах. Продавец должен предложить рынок другим собственникам, а на отказ (или отсутствие ответа) должен иметь право продать недвижимость третьим лицам (ст. 1 и 2 ГК РФ ст.

250). Для этого необходимо составить заявление, в котором должна быть указана стоимость доли и условия ее приобретения. Уведомить собственника можно одним из следующих способов

1. Лично вручить уведомление под роспись. Конечно, это не всегда осуществимо, и один из собственников квартиры может отказаться принять и подписать уведомление, чтобы отложить сделку.
2. Отправить уведомление по электронной почте. Письмо должно быть отправлено вместе со списком прилагаемых документов. Если адресат не получает письмо, ему возвращается файл с уведомлением. В дальнейшем это может служить доказательством того, что при совершении сделки вы соблюли все необходимые правила.
3. Нотариусы отправляют уведомления. Нотариус создает уведомление и рассылает его всем владельцам жилья на свое имя.

На тестирование и переписку с кандидатами отводится один месяц. Если никто из владельцев не изъявит желания купить акции, продавец может продать их другим, не нарушая закон. Недостоверная информация от всех владельцев сделает сделку недействительной и аннулирует ее.

Уплата налогов

Если вы владеете имуществом менее пяти лет и продаете акции по более высокой цене, чем та, за которую вы их купили, вы должны заплатить налог в размере 13% от вырученной суммы (статья 17.1 НК РФ); если вы владеете акциями более пяти лет, продаете их по той же цене, за которую купили, или если их общая стоимость составляет менее 1 млн рублей, вам Вы не обязаны его платить.

Выкуп доли в судебном порядке

Если родственники-родители не могут прийти к компромиссу по вопросу купли/продажи доли, разногласия могут быть разрешены в судебном порядке. Существуют причины, по которым один из родительских родственников может быть лишен доли в квартире. Они следующие.

• Незначительная доля в общей собственности или признание ее таковой в судебном порядке. На практике это доли в небольшом доме (например, 1/22 доли квартиры площадью 35-40 кв. м.).
• （Невозможно выделить незначительную долю в натуре (в виде жилой площади).
• Владелец малой доли не проживает в данной квартире и/или не заинтересован в сохранении и управлении своей долей. Например, собственник проживает в другом месте и длительное время не платит за коммунальные услуги.

Что необходимо делать

Ниже перечислены этапы процесса судебного поглощения

• Подготовьте доказательную базу и
• Чтобы подать заявление, вы должны
• Подать исковое заявление в суд, и
• Оплатить государственную пошлину; и
• Дождаться удовлетворения исковых требований, чтобы
• принять решение, чтобы
• осуществить возврат долга.

Какие документы нужно взять с собой

При подаче заявления в суд к нему должны быть приложены следующие документы (список может быть дополнен)

• паспорт,.
• доказательства (например, справки, квитанции); и
• документы, подтверждающие право совместной собственности; и
• Доказательство уплаты государственных налогов.
• Экспертное заключение о стоимости приобретаемых акций.